咋舌！河西二手房近6万成交 未来：江心洲＞河西南＞奥体？

你好啊，这里是《楼市大胆讲》第29期

本期嘉宾：阳光城市频道主编 阳光

本期话题：

1、河西南房价未来会超越奥体吗？

2、江心洲规划起点很高，但是近期利好的消息并不多，未来如何？

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1、河西南房价未来会超越奥体吗？

目前，河西南（南外侧）普遍房价在4.6~5.3万/平之间，

河西中部的奥东在4.7~6.5万/平之间，

江心洲在4.3~5.3万/平之间。

而江宁最高房价则在3.9万/平左右，仙林最高房价在3.9万/平左右。江北新区核心区在3万 出头。主城区学区房一线达到8.5万/平，二线学区房5.5万/平，三线也在4万/平。非学区的不算太老旧房在5万/平以上，中海凤凰熙岸普遍在6万出头甚至6.5万/平。这是大致的南京房价格局。by 阳光

近日，河西奥体的万达华府5.98万/平的一套成交。这个价格咋舌。

区别于小面积天价学区房，学校好、总价低。而万达华府即奥东如此之高的单价，恐怕是创新高了。

就在这两天，佳兆业城市广场一套87.1㎡小户型成交，总价445万，成交单价高达5.1万/㎡。

那么问题来了，未来河西房价谁更高？

阳光给出的结论是——未来均价：江心洲＞河西南＞奥体

河西南的地价已经决定了河西南新房豪宅化，未来规划释放和利好堆积。发展层级都是高于奥体的，奥体不是不好，只是发展太早。

但是很多人想问，沉寂了一年的江心洲何以位列头牌？

2、江心洲规划起点很高，但是近期利好的消息并不多，未来如何？

江心洲很像广州二沙岛

1、坐拥江南江北最好的资源，一面是江北核心区，一边是发展成熟的龙江，居于其间的江心洲不会差，

2、江心洲的面积合适，未来会有互联网人工智能，生态旅游及高端住宅

3、稀缺性是城市中心的低密度，即使现在二手房并不那么火烫。

资源放在前面还是后面，操盘是快还是慢，江心洲最后都会发展的很好。

阳光老师曾有一篇《江心洲：未来靠想象》，勾勒出了江心洲的发展简史：

低密度的江心洲对于南京，是一个异类的存在，大城市的江河之中，主城区有如此体量的岛屿，比二沙岛、圣淘沙更大，除了住宅，还能有特色产业。也正因为异类，江心洲别墅打破了“别墅不涨”的说法，涨幅可观。

一边是南京最现代化的河西新城，一边是南京最有前景的江北新区。

对于江心洲，傲娇的银城长岛观澜首先入驻。

毕竟，都是当年找关系买房的。

我们是新的岛民——在阳台上，观澜业主如是感叹。远处，洲岛花园的原住民表示：我们不care。毕竟都是有七八套房的拆迁阶层，最不缺的就是房。长岛？观澜？不懂。

紧接着，保利紫荆公馆和24院的业主陆续上岛，对着邻居长岛观澜绅士般的点点头：岛上需要央企牌褐石风，既是富人岛，也要走学院派。

最后来的是升龙公园道，特意和邻居强调：别误会，我们来自上海，不是郑州。这就是岛北仨。

而岛南则是仁恒绿洲新岛的天下——对此，岛北仨不承认：你容积率高，伪江心洲。

绿洲新岛也不做声，大大咧咧的把江岛华庭搂在怀里：岛南，我们是圈层。对此，江岛华庭俏脸一冷：别碰我。

这时，大家看到胜科星洲府。星洲府摆摆手，窃窃私语：不好意思，我只是路过。请忽略我的存在。

10号线位于岛南，有轨电车已动工，4号线也极有可能在岛北设站，远期还有13号线。当然，那是longlong time以后的事了。周边有学校：小学，初中教育用地——江心洲岛北业主永恒的四个疑问：

小学什么建？

初中什么时候建？

小学、初中是什么名校分校？

孩子大了，等不及，要不要买个鼓楼学区房？

四个疑问，层层递进，逻辑上还是蛮缜密的，充分体现了江心洲岛民的教育焦虑与修养。

现在，在金陵中学确定上岛之后，疑问又多了一层：会不会带来金陵中学的9年制一贯教育，第二个汇文？

365楼市副主编万昕：江心洲的未来目前只能靠想象，可以脑补下岛主是多么的焦虑，我身边的娟姐说，岛主是不是都已经步入不需要考虑学区的年龄了？我摇摇头，在现阶段，江心洲是距离河西最近的适合改善的稀缺低密度住宅，重点是二手房单价目前比河西南还便宜，在买奥体二手大平层和江心洲的别墅比，哪个更容易让人心动呢？江心洲还没有那么高不可攀，400万也是可以上岛的。

从稀缺性上看，江心洲得天独厚，但是规划的落实，恐怕还要等等。

3、2018年买房建议

1、房价不会暴涨，不会腰斩

2、刚需先上车，再挑座位

3、投资者要把握两种机会：

投资有阶段性机会：不排除有杀跌机会，优质价值板块跌了立马买入

投资有局部性机会：随着教育资源均衡化，新城区的老房子还是有一定价值的，虽然你长的丑，但是你周边都是美女，还是可以投资的。

4、改善还是可以卖旧买新。

本期大胆讲就是这样，点赞满100，我会尽快让大家看到下一期哦~

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